Die Top-7 deutschen Städte

Es ist schon lange kein Geheimnis mehr:

Die sieben großen Top-Städte in Deutschland bieten zwar die geringsten Marktrisiken, aber dort können kaum noch gute Renditen erzielt werden.

Die durchschnittliche Rendite für neu gebaute sowie bestehende Mehrfamilienhäuser in den Top-7-Städten beträgt mittlerweile unter 3%. In München sind die Renditen mittlerweile schon häufig unter der 2%-Marke. Zwar steigen die Mieten weiter, aber langsamer als die Immobilienpreise.

In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in den deutschen Top-Städten mehr als verdoppelt. In München haben sich die Preise sogar mehr als verdreifacht.

Mittlerweile müssen beim Wohnungskauf schon bis zu 40 Jahresmieten investiert werden. Im Vergleich zu 2019 liegt das Plus im Schnitt über die sieben Top-Städte bei zwei Jahresmieten. Berlin hatte aufgrund des (mittlerweile durch das Bundesverfassungsgericht kassierten Mietendeckels) den größten Anstieg von vier Jahresmieten im Vergleich zu 2019.

In der Folge haben sich bereits einige Bauträger und größere Investoren aus dem Berliner Markt zurückgezogen.

“Wer jetzt noch darauf spekuliert, dass sich die starken Erhöhungen von Mieten und Preisen noch auf Jahre hinaus fortsetzen werden, dürfte sich vielerorts verkalkulieren“, warnt der KfW-Volkswirt Martin Müller.

Die Studie der KfW kommt allerdings zu dem Schluss, dass Deutschlandweit bisher keine Wohnimmobilienblase vorliegt.

Aufgrund der genannten Entwicklungen in den Top-Städten rücken zunehmend die umliegenden Gemeinden von Ballungsgebieten in den Fokus von Investoren.

Übersicht Vervielfältiger

Der Vervielfältiger zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich zu zahlen wären. Er ist ein Gradmesser für das Verhältnis von den regionalen Kaufpreisen zu den Mieten

Stadt	Vervielfältiger 2020	Vervielfältiger 2019
1. Berlin	39,7	35,5
2. München	38,5	37,2
3. Hamburg	38,4	36,0
4. Frankfurt Main	35,0	33,5
5. Köln	33,4	31,3
6. Düsseldorf	29,5	28,2
7. Stuttgart	28,7	27,7
Durchschnitt	34,7	32,8

Das Umland der Metropolen

Vielleicht nicht gerade im Münchner Speckgürtel, aber im Umland der meisten anderen Metropolen gibt es noch gute Aussichten auf einen Wertzuwachs in den nächsten Jahren.

Allerdings sind dort auch die Risiken im Vergleich zu den Metropolen teilweise größer. Aber das Risiko hängt stark vom jeweiligen Standort ab.

Städte und Gemeinden mit einer guten Wirtschaftskraft, weitreichenden Lebens- und Bildungsmöglichkeiten sowie einem regelmäßigen Zuzug neuer Einwohner haben ein geringes Risiko.

Die Menschen suchen mittlerweile in einem größeren Radius um die Metropolen nach Wohnraum

Zwar wird das Home-Office wahrscheinlich nicht die alleinige Arbeitsform der Zukunft werden – aber die Präsenstage im Büro lassen sich dadurch verringern und damit werden auch längere Pendelzeiten akzeptiert.

Damit steigt allerdings auch der Wohnflächenbedarf. Schon länger wünschen sich die Deutschen mehr Platz, wie schon 2019 die Wohntraumstudie der Interhyp AG herausfand.

Ein vermehrter Umbau von Büros in Wohnungen ist aber nicht zu erwarten.

Der Trend, ins Umland zu ziehen, wird anhalten, wobei Städte und Gemeinden mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und schneller Internetverbindung besonders profitieren werden.

Ziehen die Menschen aufgrund von zu hohen Mieten ins Umland?

Diese Frage haben wir hunderten Menschen gestellt, die zurzeit im Umland von Stuttgart auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus zur Miete sind. Die ersten Auswertungen unserer noch nicht veröffentlichen Studie deuten darauf hin, dass hohe Mieten oder das knappe Wohnungsangebot nicht der Grund für die Stadtflucht sind.

Überraschenderweise liegt die Miethöhe auf der Liste der Gründe für den Wegzug aus der Stuttgarter Innenstadt sogar auf einem der letzten Plätze.

Exkurs: Der Markt für Micro-Apartments in Universitätsstädten

Auch in den Universitätsstädten könnte sich eine Investition noch lohnen. Im Trend lagen in letzter Zeit zunehmend kleine Micro-Apartments. Die kleinen, in der Regel voll möblierten, Apartments boten vor Corona überwiegend recht gute Renditechancen.

Da Studenten die größte Zielgruppe sind, machen sie rund die Hälfte der Mieter aus. Aber aufgrund der Corona-Krise haben viele Studierende ihren Studienbeginn hinausgeschoben oder mussten ihr Studium abbrechen. Daher gibt es zur Zeit größere Leerstände in einigen Appartement-Häusern.

Es kann sich aber trotzdem lohnen in kleine Appartements in Universitätsstädten zu investieren. Der Erfolg hängt allerdings stark vom Konzept und der Lage des Appartement-Hauses ab:

Dort, wo die Nachfrage das Angebot an Wohnraum für Studenten übersteigt, ist die Gefahr eines Leerstandes am geringsten. Experten schätzen, dass sich bis zum Jahr 2023 die Einschnitte durch die Corona-Krise für diese Asset-Klasse wieder normalisiert haben.

Ja, manchmal muss man einfach ein wenig Geduld haben.

Schon John Jacob Astor, ein amerikanischer Investor, wusste um 1900:

Sie können lange Zeit erfolgreich sein als Investor, aber nach einiger Zeit dennoch Pleite gehen, wenn Sie alle Ihre Immobilien bis an die Schmerzgrenze belasten.

Das ist leider einer der größten Fehler, den unerfahrene Investoren machen.

Besser, Sie lassen einige Ihrer Immobilien unbelastet. Dann haben Sie ein gutes Maß an Sicherheit, bauen aber trotzdem Ihr Portfolio aus.

Achten Sie bei der Baufinanzierung auf mindestens drei Prozent Tilgung. Vergleichen Sie Angebote einer einzelnen Bank stets mit den Zinzsätzen der großen Kreditvermittler. 

Außerdem sollten Sie nie Ihr gesamtes Kapital in nur eine Immobilie stecken (Klumpenrisiko). Im ungünstigsten Falle verlieren Sie als Anleger Ihr gesamtes Kapital. 

Gerade unvorhergesehene Krisen wie die Corona-Pandemie haben gezeigt, wie wichtig ausreichende Rücklagen sind. Deshalb ist es nicht schlau sein gesamtes Kapital langfristig in Immobilien binden.

Investieren Sie gewissenhaft und setzen Sie auf Risikoverteilung. Dann bewältigen Sie auch unerwartete längere Durststrecken mit wenig oder keinem Cash-Flow.

George Soros (amerikanisch-ungarischer Investor und Philanthrop) bringt es sehr gut auf den Punkt:

Einige Finanzberater sagen Ihnen vielleicht, Sie sollen ganz auf Immobilien in Ihrem Investitions-Portfolio verzichten. Oft werden Gründe wie die lange Bindung des Kapitals oder der hohe Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand ins Feld geführt.

Diese Argumente sind natürlich wahr und es hängt immer von der persönlichen Situation des Einzelnen ab, ob eine Investition in Anlageimmobilien sinnvoll ist oder nicht.

Entscheiden Sie nicht vorschnell

Überlegen Sie sich, wie viele liquide Mittel wie etwa Festgeldkonten Sie für Rücklagen und Ihre Zukunftsplanung benötigen.

Dann können Sie überlegen, ob Sie Ihr verbleibendes Kapital in weitere Anlageimmobilien investieren möchten.

Lassen Sie sich dabei aber nicht von pauschalen Aussagen über den Immobilienmarkt vorschnell verunsichern.

Beispielsweise wenn eine Stadt insgesamt betrachtet schlechtere Renditeaussichten bietet, sollten Sie eine Investition nicht endgültig ausschließen. Die genaue Lage der Immobilie (Mikrostandort) sowie die jeweilige Objektqualität können bei einer guten/sehr guten Lage bzw. Objektqualität Investitionen trotzdem sinnvoll erscheinen lassen.

Umgekehrt können Sie auch in Städten mit guten Prognosen in die falsche Immobilie investieren.

Daher sollten Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung dem Mikrostandort und der Objektqualität immer ein großes Gewicht geben.

Keine Hektik – Entscheiden Sie in Ruhe

Wenn Sie umsichtige, gut informierte Entscheidungen treffen, sind Immobilien immer noch eine der besten Wertanlagen überhaupt.

Das weiß auch Armstrong Williams (amerikanischer Unternehmer):

Wenn Sie Luxus-Immobilien vermieten, muss auch die Ausstattung im hochpreisigen Segment liegen. Normale und einfache Immobilien sollen nett und modern aussehen, brauchen aber nicht die teuerste Ausstattung.

Es ist völlig ok, günstig zu renovieren. Achten Sie vor allem auf Robustheit der verwendeten Materialien, denn Mieter werden leider Ihre Immobilie nicht immer besonders pfleglich behandeln.

Daher sollten Sie kräftige oder außergewöhnliche Farben vermeiden. Streichen Sie die Wände weiß, verlegen Sie einen robusten, hellen Laminat- oder Designboden und fliesen Sie die Bäder weiß – dann können Sie nicht viel falsch machen.

Die Worte von Barbara Cocoran (amerikanische Investorin) über Käufer lassen sich auch sehr gut auf Mieter übertragen:

Sie sollten regelmäßig Kontakt mit Ihren Mietern halten und erfragen, ob irgendetwas repariert werden muss. Besonders teuer können Wasserschäden werden. Deshalb sollten Sanitäranlagen wie die Dichtungsfugen der Dusche regelmäßig kontrolliert werden.

Wenn Schäden frühzeitig entdeckt und beseitigt werden, kann man viel bares Geld sparen.

Auch auf Ihre Rücklagen kommt es an: Alle paar Jahre geht etwas kaputt, dessen Reparatur ins Geld geht. Wer umsichtig vorausplant wird im Ernstfall nicht überrascht.

Fazit: Wenn Sie regelmäßig in Ihre Immobilien investieren, können Sie dadurch einen teuren Renovierungsstau vermeiden und stehen nicht irgendwann vor einem Berg an Kosten oder einem größeren Wertverlust.

Dolly Lenz, eine amerikanische Immobilienmaklerin und Investorin weiß, wie wichtig es ist als Immobilienbesitzer auch ein guter Problemlöser zu sein:

In der heutigen Zeit ist es wichtiger denn je als Immobilien-Investor, auf dem neuesten Stand der Steuer-Gesetzgebung zu sein oder zumindest einen sehr guten Steuerberater an der Seite zu haben.

Während wir uns oft über die Steuern aufregen ist Dave Eiffert (amerikanischer Unternehmer) sogar stolz darauf sie zu bezahlen:

Meistens sind frisch gebackene Immobilien-Investoren am Anfang davon überzeugt sich selbst um alle anstehenden Pflichten rund um die erworbene Immobilie zu kümmern. Das ist in Ordnung, solange Sie die Zeit, Energie und das nötige Fachwissen haben.

Wenn Ihr Portfolio aber wächst, werden Sie früher oder später darüber nachdenken, einen Teil der Arbeiten an entsprechende Experten wie Immobilienmakler und Hausverwaltungen abzugeben.

Sie sollten diese Kosten bereits von Anfang an in Ihre Rendite-Berechnungen mit einfließen lassen. Wenn Sie Ihre Immobilie dann am Anfang selbst verwalten, sollten Sie sich auch selbst ein Gehalt dafür bezahlen.

Das könnte nicht nur steuerliche Vorteile bringen, sondern machen Sie sich bewusst, dass auch Ihre Zeit wertvoll ist und nicht umsonst.

Später, wenn Sie sich nicht mehr darum kümmern wollen oder können, haben Sie dies bereits bei der Planung berücksichtigt.

Schon Stuart Mill (englischer Philosoph und Ökonom) hat um 1850 die Vorzüge des Vermieter-Daseins erkannt:

Wenn Sie in Immobilien investieren, stellen Sie sicher, dass Sie genügend Geld auf der Seite haben, um unvorhergesehene Kosten begleichen zu können und Zeiten ohne Cash-Flow zu überstehen. Außerdem sollten Sie gute Versicherungen abschließen.

Denn Sie wissen nie, wann Sie ungeplante Kosten treffen. Das kann ein Mieter sein, der nicht zahlt, oder teure Reparaturen. Der Gesetzgeber gewährt nach geltendem Mietrecht dem Mieter einen umfassenden Kündigungsschutz.

Laut einer Umfrage von Immobilienscout24 hatte schon die Hälfte der befragten Vermieter mit Mietnomaden zu tun.

Die Anzahl an vorsätzlichen Mietprellern scheint in letzter Zeit wieder zugenommen zu haben.

Der bekannte französische Schriftsteller und Philosoph Voltaire hat schon im 18 Jahrhundert etwas sehr Wichtiges erkannt:

Bedenken Sie auch, dass viele Dinge nur gemeinschaftlich entschieden werden können. Deshalb sollten Sie sich nur in eine weitgehend harmonische Eigentümergemeinschaft einkaufen. 

Der amerikanische Politiker und Investor Johnny Isakson betonte, dass man nirgends so viel über Menschen lerne, wie in der Immobilienbranche: