Sie haben einen Grundbuchauszug angefordert, wissen aber nicht genau wie das Grundbuch zu lesen ist?

Wir erklären ihnen den Aufbau des Grundbuchauszugs und was die Eintragungen bedeuten Schritt für Schritt -einfach und verständlich. 

Natürlich beantworten wir auch die wichtigsten Fragen zum Grundbuch:

• Was genau ist eigentlich das Grundbuch? 
• Was steht drin?
• Was bedeuten die Fachbegriffe?
• Wie kann man das Grundbuch einsehen und ändern?

1. Der Begriff „Grundstück“

Wenn im Grundbuch die Rede von einem Grundstück ist, bezieht sich das immer auf die gesamte Liegenschaft. Es geht also immer um das Grundstück zusammen mit der dazu gehörenden Immobilie. 

Grundstück und Immobilie gehören zusammen.
"Wem das Grundstück gehört, dem gehört auch das Haus" (Ausnahme: Bei Eigentumswohnungen).

2. Was ist das Grundbuch? 

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Informationen zu den Grundstücken einer Stadt oder eines Bezirks enthält. Im Grundbuch sind alle Grundstücke mit Lage, Fläche und Größe verzeichnet, die jeweiligen Eigentümer des Grundstückes angegeben. Zusätzlich sind eventuelle Belastungen und Beschränkungen eingetragen. 

Es ist auch vermerkt, welche Rechte dritter Personen an dem Grundstück bestehen und in welchem Rangverhältnis die Rechte untereinander stehen. 

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichtes geführt. Dort sind die Grundbücher geordnet nach Grundbuchbezirken und Grundbuchblättern.

3. Das Grundbuch richtig lesen und verstehen

Um den Grundbuchauszug zu verstehen, muss man zunächst wissen, wie das Grundbuch aufgebaut ist. 

Es besteht aus mehreren Teilen:

• Grundbuchaufschrift: Das Deckblatt des Grundbuches
• Bestandsverzeichnis: Angaben über das Grundstück wie Lage & Größe

Neben dem Bestandsverzeichnis ist das Grundbuch in drei unterschiedliche Kapitel eingeteilt, den sogenannten Abteilungen. 

• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
• Abteilung II: Lasten & Beschränkungen
• Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden & Rentenschuld) 

Schauen wir uns die einzelnen Teile des Grundbuches genauer an:

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis enthält alle Informationen zum Grundstück: 

• Die genaue Lage
• Grundstücksbezeichnung
• Gemarkung
• Flurstücke, 
• Lagebezeichnung 
• Größe des Grundstücks 

Um das Bestandsverzeichnis besser zu verstehen, müssen wir uns kurz eine Flurkarte ansehen:

Gehen wir zurück zum Bestandsverzeichnis

Jetzt nachdem wir uns eine Flurkarte angesehen haben, können wir das Bestandsverzeichnis besser verstehen.

1. Die eingetragenen Grundstücke sind genau bezeichnet

Damit man weiß, um welches Grundstück es sich handelt, werden im Bestandsverzeichnis die Gemarkung, die Flur und die Flurstücksnummer eingetragen. Genau wie in der Flurkarte. 

Wenn man sich die Flurkarte ansieht, kann man feststellen wo sich das Grundstück genau befindet. Das heißt, dass das Grundbuch und die Flurkarte zusammengehören. 

2. Mehrere Grundstücke

Wenn ein Eigentümer mehrere Grundstücke besitzt, werden die Grundstücke oft zusammen auf einem Blatt geführt. Jedes Grundstück erhält dabei eine eigene Nummer. 

3. Miteigentumsanteil

Manchmal ist im Bestandsverzeichnis ein Miteigentumsanteil eingetragen. Das bedeutet, das dem Eigentümer ein Teil an einem Gemeinschaftseigentum gehört. Das kann z.B. ein Privatweg, ein Garagenhof oder eine Zufahrt sein, die sich mehrere benachbarte Grundstücke teilen. Alternativ kann der Privatweg in einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen sein.

4. Weitere Inhalte des Bestandsverzeichnisses

Manchmal sind im Bestandsverzeichnis auch mit dem Grundstück verbundene Rechte und Grunddienstbarkeiten wie z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt. 

Außerdem enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten „Bestand & Zuschreibungen“ und "Abschreibungen". Diese Spalten dienen der Verwaltung des Grundbuches und sind für Eigentümer und Käufer eher uninteressant. Dort wird z.B. eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde und ob Übertragungen in ein anderes Grundbuchblatt erfolgt sind. 

5.  Was steht nicht im Bestandsverzeichnis? 

Ob das Grundstück mit einer Luxusvilla, einem Einfamilienhaus oder einem Mehrfamilienhaus bebaut ist steht nicht im Bestandsverzeichnis. Das Gesetzt regelt, dass alle Gebäude, die auf dem Grundstück gebaut wurden automatisch auch den im Grundbuch eingetragenen Personen gehören. Das heißt dem Eigentümer des Grundstücks gehört auch die zugehörige Immobilie. Es sei denn es ist ein Erbbaurecht begründet oder es gibt innerhalb eines Gebäudes Wohnungseigentum oder Teileigentum.

Ob auf dem Grundstück eine Luxusvilla steht oder nur ein einfacher Schuppen steht nicht im Grundbuch.

6.  Sie können sich nicht unbedingt auf die Angaben zum Grundstück im Bestandsverzeichnis verlassen 

Es kann vorkommen, dass die angegebene Wirtschaftsart (z.B. Bauplatz oder Landwirtschaftsfläche) nicht mehr aktuell ist. Ebenso der Straßenname und die Hausnummer. Auch die angegebene Grundstücksgröße ist nicht immer korrekt.   

Schauen wir uns ein Bestandsverzeichnis an:

1. Spalte: Die Grundstücke auf dem Blatt werden fortlaufend nummeriert.

2. Spalte: Dort werden bisherige Nummern der Grundstücke aufgeführt. Beispielsweise kann ein neues Grundstück durch Zusammenlegen von zwei Flurstücken entstehen. Dieses Grundstück erhält dann eine neue Nummer in der 1. Spalte. In der 2. Spalte werden dann die alten Nummern der beiden Flurstücke angegeben. 

3. Spalte (a und b): Hier wird die Lage des Grundstücks bestimmt. Es sind die Gemarkung, die Flur und die Nummer des Flurstücks angegeben.

3. Spalte (c/d): Diese Spalte gibt an, in welchem Liegenschaftsbuch das Grundstück zu finden ist. Das Liegenschaftsbuch ist die digitalisierte Fortführung des früheren Katasterbuches. 

3. Spalte (e): In dieser Spalte ist die  Wirtschaftsart angegeben. Meistens Hof- und Gebäudefläche oder Gebäude mit Freifläche. Das heißt einfach nur, dass es ein Grundstück mit Haus ist. Die Lage ist einfach die Straße und die Hausnummer. 

4. Spalte: Hier ist die Größe des Grundstückes angegeben. 1a =100qm und 1ha = 10.000 qm. Das erste Grundstück hat also 432qm. 

Beispiel für einen Miteigentumsanteil

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse

In Abteilung I des Grundbuches steht, wer zur Zeit als Eigentümer eingetragen ist. Das kann eine einzelne Person sein, oder es gibt mehrere Eigentümer (Bruchteilseigentum). Sind es mehrere Eigentümer, kann man hier genau nachlesen, wer zu welchem Anteil Besitzer des Grundstückes ist. 

Auch eine juristische Person (z.B. GmbH), eine Personengesellschaft (z.B. GbR oder Erbengemeinschaft) kann als Eigentümer eingetragen sein. 

Schauen wir uns auch dazu ein Beispiel an:

1. Spalte: Hier werden die Eintragungen fortlaufend nummeriert. 

2.  Spalte: In dieser Spalte sind die Eigentümer des Grundstückes mit ihrem Geburtsdatum eingetragen. Manchmal steht auch eine Stadt dabei.  Bei mehreren Eigentümern ist auch mit dem jeweilige Anteil angegeben wem wie viel vom Grundstück gehört. 

3. Spalte: Dort wird die Nummer des Grundstücks angegeben. Es ist die gleiche Nummer wie im Bestandsverzeichnis. Das ist wichtig, wenn auf dem Blatt mehrere Grundstücke eingetragen sind.

4. Spalte: Hier ist vermerkt aus welchem Grund die Eintragung erfolgt ist. Der häufigste Grund ist die Auflassung. Das bedeutet einfach, dass der eingetragene Eigentümer das Grundstück am angegebenen Datum gekauft hat.

Ein anderer Grund kann eine Erbschaft sein oder der Erwerb durch eine Zwangsversteigerung. Das ist dann eingetragen als Zuschlagsbeschluss.

Unter der Eintragung steht oft noch der Name des Sachbearbeiters, der die Eintragung gemacht hat. 

Was bedeutet es, wenn im Grundbuch etwas unterstrichen oder durchgestrichen ist?

Damit im Grundbuch alles lesbar bleibt, streicht man nichts durch, sondern unterstreicht Angaben, die nicht mehr gültig sind. So kann man auch nach 20 Jahren noch nachlesen, wer damals Besitzer des Grundstücks war. 

Zusätzlich wird bei ungültig gewordene Angaben ein entsprechender Vermerk in den zugehörigen Löschungs- und Veränderungsspalten vorgenommen. 

Ohne ihn könnte die Unterstreichung auch versehentlich erfolgt sein und somit das Recht noch Gültigkeit haben. Erst beides zusammen entspricht einer Löschung aus dem Grundbuch.  

Betrachten wir auch dazu ein Beispiel: 

Wir sehen, dass zunächst Karl und Anna Eigentümer des Grundstücks waren -und zwar je zur Hälfte. 

Allerdings wurde später der Anteil von Karl durch Unterstreichung aus dem Grundbuch gestrichen. Ebenso die Begrenzung des Eigentums von Anna auf die Hälfte. Das bedeutet, Anna ist nun Alleineigentümerin des Grundstücks. 

Noch ein Beispiel:

Hier wurde die ursprüngliche Eigentümerin Gerda aus dem Grundbuch gestrichen. Die neuen Eigentümer sind ihre Erben Hans und Heike. 

Da es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, ist unter den Namen -in Erbengemeinschaft- vermerkt. Soweit der Erblasser bestimmte Erbquoten angeordnet hat, wird hier auch die Erbquote angegeben. Das ist in unserem Beispiel nicht der Fall. 

Abteilung II: Lasten & Beschränkungen

Das ist die „böse“ Abteilung des Grundbuches. Hier sind die sogenannten Lasten und Beschränkungen vermerkt. Dazu gehören zum Beispiel die Wohn- und Nießbrauchrechte. 

Außerdem sind hier die Nutzungsrechte aufgeführt: Das sind alle Regelungen der Nachbarn untereinander, wie z.B. ein Wegerecht, das einem Nachbarn erlaubt über das Grundstück des Eigentümers zu gehen, um sein eigenes Haus zu erreichen.

Der dritte Teil ermöglichen Beschränkungen sind das Versorgungs- und Entsorgungsleitungsrecht. Es besagt, dass z.B. Strom und Abwasserleitungen durch das Grundstück führen dürfen. 

 Auch Vormerkungen und Vorkaufsrechte sind hier zu finden. 

In der Amtssprache ist oft von sogenannten Dienstbarkeiten die Rede. Im folgenden Abschnitt klären wir, was man darunter versteht:

Was sind Dienstbarkeiten? 

Wenn Sie einer anderen Person das Recht gewähren, Ihr Grundstück z.B. als Weg, Überfahrt, für die Verlegung von Leitungen oder zum Wohnen zu nutzen spricht man von einer Dienstbarkeit. Grundstücke, die hiermit belastet sind, bezeichnet man als dienende Grundstücke.

Man unterscheidet sogenannte Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten: 

a.) Grunddienstbarkeiten:

In der Regel heißt das, dass ein Eigentümer von einem Nachbargrundstück bestimmte Nutzungsrechte an dem Grundstück hat. 

Eine Grunddienstbarkeit kann jedoch auch bedeuten, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet oder bestimmte Handlungen nicht vornehmen darf.

Unterhaltungspflicht des Nachbarn & Nutzungsentgelt: Wenn ein Nachbar einen Teil Ihres Grundstückes mitbenutzt – zum Beispiel den Privatweg – so kann er laut Gesetz zum Unterhalt und zur Instandsetzung dieser Anlage mitverpflichtet werden (§ 1021 BGB).

Zudem kann vereinbart werden, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks Anspruch auf Entschädigung in Form eines Nutzungsentgelts hat.

In welchem Umfang dies gilt, kommt auf den Einzelfall an und sollte im zugrundeliegenden notariellen Vertrag nachgelesen werden. 

Die häufigsten eingetragenen Grunddienstbarkeiten sind:

b.) Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten:

Im Unterschied zu den Grunddienstbarkeiten stehen beschränkt persönliche Dienstbarkeiten nur einer bestimmten Person zu, wie z.B. ein lebenslanges Wohnrecht. Nachbarschaft ist im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten kein Kriterium.

Das Recht ist nicht übertragbar und erlischt beim Tod des Rechteinhabers.

Hinweis: Auch eine juristische Person, wie z.B. ein Unternehmen oder die Gemeinde kann berechtigt werden. Dann steht das Recht nur einem bestimmten Unternehmen zu, z.B. einem Stromversorger.  

Häufig eingetragene beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind:

1. Leitungsrecht:

Häufig wird ein Leitungsrecht, dass mit einem bestimmten Anbieter vereinbart wurde, als beschränkt persönliche Dienstbarkeit eingetragen und nicht als Grunddienstbarkeit.  Das heißt dann, dass nur das berechtigte Unternehmen eine Leitung durch Ihr Grundstück betreiben darf. 

2. Wohnrecht:

Ein Wohnrecht wird oft dann eingetragen, wenn ein Eigentümer die Immobilie an seine Kinder durch eine Schenkung überschreibt, aber in der Immobilie wohnen bleiben möchte.

Wenn das Wohnrecht nicht befristet ist, kann der Berechtigte die Immobilie unabhängig vom Besitzer ein Leben lang bewohnen. Das Recht bleibt auch bei einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung bestehen. Überspitzt gesagt, würde ein Käufer die Oma mitkaufen ( §1093 BGB). Wohnrechte sind entgeltlich oder unentgeltlich möglich.

Beispiel für die Eintragung eines Wohnrechts:

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (lebenslanges, unentgeltliches Wohn- und Mitbenutzungecht) für Karl Muster (geb. am 93.03.1063) Musterstadt, löschbar bei Todesnachweis, gemäß Bewilligung vom … eingetragen.

Wo die Wohnrechtsräume im Gebäude liegen und welche Gebäudeteile mitbenutzt werden dürfen, geht aus der Eintragung nicht hervor. Die Einzelheiten erfährt man erst, wenn man beim Grundbuchamt die zugehörige Urkunde anfordert. Bei einem Verkauf bleibt das Wohnrecht erhalten. 

Achtung! Oft werden die Begriffe “Wohnrecht” und “Wohnungsrecht” im alltäglichen Sprachgebrauch synonym verwandt. Streng genommen gibt es jedoch rechtliche Unterschiede zwischen diesen beiden Begriffen:

•  Wohnrecht =  Das Recht auf Mitbenutzung einer Immobilie. Eigentümer und Berechtigter nutzen also die Immobilie gemeinsam.

•  Wohnungsrecht = Das Recht auf alleinige Nutzung der Immobilie. Der Eigentümer ist nicht zur Nutzung berechtigt.

Häufig wird das Wohnrecht auch mit dem sogenannten Nießbrauch verwechselt.

Wie kann eine Dienstbarkeit beendet werden?

Das ist nicht so einfach, wenn keine Befristung vereinbart wurde. 

Um eine Dienstbarkeit zu beenden, benötigt der Grundstückseigentümer die Zustimmung des Betroffenen. Ein Notar beantragt dann die Löschung der Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt. 

Nießbrauch

Der Nießbrauch gestattet viel umfassendere Rechte wie das Wohnrecht. Dem Nießbraucher ist es nicht nur gestattet, die Immobilie selbst zu bewohnen, sondern kann sie auch vermieten und die Erträge einstreichen. Ein Nießbrauchsberechigter darf sich demnach grundsätzlich frei entscheiden, ob er die Immobilie selbst nutzen will oder ob er diese an Dritte vermieten möchte (§ 1030 BGB).

Allerdings kann der Nießbraucher die Immobilie nicht verkaufen, das kann nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Auch auf den Verkaufserlös hat der Nießbraucher keinen Anspruch. Allerdings bleibt sein Nießbrauchrecht im Falle eines Verkaufs erhalten. 

Beispiel für die Eintragung eines Nießbrauches:

Nießbrauch für Clara Muster, geb. Musterfrau, geb. 09.05.1943, Musterstadt, löschbar bei Todesnachweis gemäß Bewilligung vom … eingetragen am … 

Reallast

Eine Reallast sichert oft die Altersversorgung. Wenn sich z.B. ein Eigentümer entscheidet, seine Immobilie an seine Kinder zu übertragen, kann er sich im Gegenzug die Zahlung einer monatlichen Versorgungsrente sichern. 

Das kann dann sinnvoll sein, wenn der ehemalige Eigentümer die Immobilie nicht mehr selbst bewohnen kann, weil er beispielsweise in einem Pflegeheim untergebracht ist. Dann können die Einnahmen über eine Versorgungsrente dazu beitragen, die Kosten für das Pflegeheim zu decken. 

Man spricht von einer Reallast, wenn sich der Eigentümer verpflichtet wiederkehrende Leistungen an einen Begünstigten zu erbringen. Das können sowohl Dienstleistungen als auch Sachleistungen sein. Auch die Zahlung einer Leibrente wird als Reallast im Grundbuch eingetragen. 

Bei ausbleibenden Leistungen kann der Begünstigte auf das Vermögen des Schuldners im Rahmen einer Zwangsvollstreckung zugreifen. Dadurch bietet eine Reallast dem Begünstigten im Konfliktfall eine umfassende Sicherheit.

Vorkaufsrechte

Auch Vorkaufsrechte sind in der Abteilung II des Grundbuches vermerkt. Wenn ein Grundstück an jemanden verkauft werden soll, kann derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, beanspruchen, dass ihm das Grundstück zu den gleichen Bedingungen übertragen wird.

Vermerke

Vermerke im Grundbuch haben eine Warnfunktion. So warnt z.B. ein Nacherbenvermerk einen Käufer davor, dass ein Kauf nur mit Zustimmung der Nacherben erfolgen kann. 

Welche Vermerke sind in Abteilung II zu finden? 

Widerspruch

Die Eintragungen im Grundbuch zu den Eigentumsverhältnissen genießen öffentlichen Glauben – man kann davon ausgehen, dass Eintragungen im Grundbuch richtig sind.

Sollte es zu Zweifeln an Eintragungen kommen, kann ein Widerspruch eingetragen werden, der diesen öffentlichen Glauben vorerst aufhebt, bis die rechtliche Situation geklärt ist.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht) ist das vertraglich vereinbarte Recht, für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel – 99 Jahre – auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk (z.B. Wohnhaus) zu errichten oder zu unterhalten.

Die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks erhält dafür einen Erbbauzins. 

Das Erbbaurecht wird ebenfalls in Abteilung II eingetragen. Zusätzlich wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (ein Erbbaugrundbuch). 

Abteilung II Muster

Abteilung III: Hypothek und Grundschuld

In dieser Abteilung werden sogenannte Grundpfandrechte eingetragen. Das ist ein Oberbegriff für Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Sehen wir uns ein Beispiel an: 

Rangverhältnisse der Grundpfandrechts

Die eingetragenen Grundpfandrechte stehen in einer Rangfolge untereinander. Dabei bestimmt sich die Rangfolge nach der Reihenfolge der Eintragung. 

Das bedeutet, dass der Gläubiger, der als erstes eingetragen ist bei einer Zwangsversteigerung auch zuerst sein Geld erhält. Wenn der Erlös nicht ausreicht um alle eingetragenen Verpflichtungen zu tilgen, gehen weiter unten aufgeführte Gläubiger womöglich leer aus. 

Die Rangfolge bestimmt also auch das Risiko eines Zahlungsausfalls. 

Deshalb bevorzugen Banken eine Eintragung mit dem Rang 1 und gewähren bei sogenannten erstrangigen Darlehen auch günstigere Zinsen. 

Kann man sich auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen?

Das Grundbuch genießt „öffentlichen Glauben“. Das bedeutet man darf den Eintragungen im Grundbuch trauen (guter Glaube).  Folglich wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass die  Angaben im Grundbuch richtig sind. (§ 892 BGB). 

Derjenige, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gilt als Eigentümer und kann wirksam über den Grundbesitz verfügen. Das heißt, er kann das Grundstück verkaufen oder belasten
- auch, wenn er tatsächlich nicht (mehr) der Eigentümer ist.

Ausgenommen vom öffentliche Glaube an die Richtigkeit sind Angaben über das Grundstück selbst wie Größe, Bebauungs- und Bewirtschaftungsart.

Beispiele:

1. Wenn der Verkäufer einer Immobilie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, kann sich der Käufer auf die Richtigkeit dieser Eintragung verlassen. Er kann in „gutem Glauben“ Eigentümer werden - auch wenn das Grundstück tatsächlich nicht dem Verkäufer, sondern einem Dritten gehört hat.

2. Wenn ein Eigentümer eines Grundstücks mit seinem Nachbarn vereinbart, dass er einen Weg auf dessen Grundstück mitbenutzen darf, so gilt diese Vereinbarung nur zwischen den beiden Nachbarn.

Verkauft der Nachbar sein Grundstück an einen Dritten, muss der neue Besitzer die Benutzung des Weges nicht hinnehmen. Es sei denn es wurde ein Wegerecht im Grundbuch vermerkt. 

An diesen Beispielen wird deutlich, wie wichtig es ist, vor dem Kauf oder Verkauf eines Grundstückes bzw. einer Immobilie die Eintragungen im Grundbuch zu prüfen.