Sie möchten Ihr Haus verkaufen?

Die Vermietung eines Ein- oder Zweifamilienhauses bringt oft nur eine sehr geringe Rendite ein, denn gerade bei älteren Häusern sind die Instandhaltungskosten relativ hoch. Deshalb ist es aus wirtschaftlicher Sicht meistens nicht zu empfehlen.

Aber auch hier kommt es immer auf Ihre Ziele und Pläne an. Wenn vielleicht später einmal ein Kind in das Haus einziehen möchte, kann es sich lohnen das Haus durch Vermietung in der Familie zu halten bis es soweit ist. Wir beraten Sie gerne, was die richtige Lösung für Sie wäre.

Selbstverständlich können Sie auch ein Haus verkaufen, dass vermietet ist. Allerdings ist zu bedenken, dass Menschen, die ein Haus kaufen in der Regel selbst einziehen möchten. Das bedeutet, dass Ihr Mieter wohl eine Eigenbedarfskündigung vom neuen Eigentümer erhalten wird.

Sie selbst dürfen Ihrem Mieter übrigens nicht aufgrund des Verkaufes kündigen. Auch eine Eigenbedarfskündigung ist in diesem Fall ungeeignet. Wird sie wegen eines Verkaufs vorgetäuscht, kann das zu hohen Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Mieter führen.

Deshalb kauft der neue Eigentümer den Mieter gleich mit und es wird wohl einige Zeit dauern, bis er in sein neues Haus einziehen kann.

Der Käufer einer vermieteten Immobilie geht immer ein Risiko ein, denn eine Eigenbedarfskündigung ist manchmal nicht so leicht durchzusetzen.

Deshalb wirkt sich die Vermietung negativ auf den Verkaufspreis aus.

Manchmal lohnt es sich mit dem Mieter zu sprechen, ob dieser vielleicht selbst die Immobilie erwerben möchte oder eventuell den Plan verfolgt in nächster Zeit auszuziehen. In diesem Fall kann es sich finanziell für Sie lohnen zu warten, bis der Mieter auszieht.

Manche Verkäufer haben ihren Mietern eine „Auszugspräme“ angeboten und hatten damit Erfolg.

Ein Vorkaufsrecht wie bei einer Eigentumswohnung hat Ihr Mieter allerdings nicht.

Sie würden sich wundern, wenn Sie wüssten wie viele Eigentümer heutzutage ein Haus verkaufen, dass noch mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist.

Die Gründe hierfür sind vielfaltig: Beispielsweise ist es einem Erblasser nicht mehr gelungen die Schulden komplett abzubezahlen. Oder es handelt sich um eine Scheidungsimmobilie, die erst vor kurzem erworben wurde.

Zunächst einmal sollten Sie bei der finanzierenden Bank anfragen, wie hoch die Schulden sind, die noch ausstehen.

Die Restschulden können Sie dann in der Regel aus dem Verkaufserlös tilgen. Im Anschluss daran wird die Grundschuld im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung gelöscht.

Das ist wichtig, denn wenn der Käufer selbst eine Grundschuld eintragen lassen möchte, ist dies nur möglich wenn alle anderen Grundschulden gelöscht wurden.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich für die entgangenen Zinsen, die der Kunde der Bank gezahlt hätte, wenn er das Darlehen weiterhin nach Plan getilgt hätte.

Nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit können Sie Ihren Kredit unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsfrist kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist.

Wenn Sie davor aufgrund eines Verkaufes kündigen, kann iss ein, dass Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Deshalb sollten Sie sich unbedingt rechtzeitig über die Höhe informieren.

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem Fall ausfällt, hängt von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglich vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau ab.

Achtung: Aufgrund der niedrigen Leitzinsen ist der vorzeitige Ausstieg aus dem Darlehen deutlich teurer als früher.

Stammt Ihr Darlehen aus einer Zeit, in der die Zinsen noch deutlich höher lagen, bedeutet dies, dass sich die Differenz zwischen den beiden Zinssätzen erhöht. Somit zahlen Hausverkäufer manchmal Entschädigungssummen von bis zu 20 Prozent der Restschuld.

Allerdings bemängelt die Verbraucherzentrale immer wieder, dass einige Banken bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung tricksen. Wenn Ihnen die zu zahlende Summe ungewöhnlich hoch vorkommen sollte, ist es empfehlenswert sich an die Verbraucherzentrale zu wenden.

Wie kann man die Vorfälligkeitsentschädigung sparen?

Wenn Sie als Verkäufer weitere Immobilien besitzen kann auch ein „Pfandtausch“ in Frage kommen um die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Dies bedeutet, Sie übertragen das bestehende Darlehen zu gleichen Bedingungen auf eine weniger oder noch gar nicht belastete Immobilie.

Der Pfandtausch funktioniert auch, wenn Sie mit der Verkaufssumme gleich im Anschluss eine neue Immobilie erwerben. Dann bleibt das Darlehen, wie es ist, es ändert sich nur das Sicherungsobjekt.

Das Finanzamt interessiert sich lebhaft für Gewinne aus Immobiliengeschäften und ihm entgeht nichts: Notare müssen jeden Kaufvertrag melden.

Die Spekulationssteuer

Wenn Ihnen das Haus mehr als zehn Jahre gehört, müssen sie den Gewinn aus dem Hausverkauf nicht versteuern. Denn dann ist die Spekulationsfrist abgelaufen.

Auch wenn Sie das Haus mindestens seit 2 Jahren selbst bewohnen ist der Verkauf steuerfrei.

Wenn Sie das Haus durch eine Erbschaft oder Schenkung erhalten haben wird Ihnen die Zeit, in der das Objekt dem Vorbesitzer gehörte, auf die Spekulationsfrist angerechnet.

Als Verkäufer treten Sie also in die Fußstapfen der Person, die Ihnen die Immobilie vererbt oder geschenkt hat.

Wenn z.B. Ihre Eltern mehrere Jahre im Haus gelebt haben, müssen Sie keine Steuern bezahlen.

In unserem Ratgeber für Verkäufer finden Sie mehr zum Thema Steuern beim Immobilienverkauf.

Ermitteln Sie jetzt ganz einfach ob eine Spekulationssteuer anfällt mit unserem kleinen Fragebogen:

Fällt für Ihre Immobilie eine Spekulationssteuer an?

Gehört Ihnen oder dem Erblasser die Immobilie bereits seit mindestens 10 Jahren?

Ja

Nein

Sie müssen bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer bezahlen.

Jetzt den aktuellen Verkaufspreis ermitteln

Immobilie bewerten

Für den ersten Termin mit uns genügt es, wenn Sie einfach das heraussuchen, was Sie zu Ihrem Haus bereits Zuhause haben. Eventuell haben Sie einen Hausordner, in dem Sie die Dokumente abgeheftet haben?

Für die Bewertung Ihrer Immobilie sollten wir einige Eckpunkte wissen, wie das Baujahr, die Wohnfläche sowie die Grundstücksgröße. Auch größere Sanierungen und Umbaumaßnahmen sollten berücksichtigt werden. Vielleicht haben Sie noch Rechnungen von Handwerkern?

Machen Sie sich aber keine Sorgen, wenn Sie nicht so viele Unterlagen haben: Viele wichtige Dinge wie z.B. die Beschaffenheit der Bausubstanz wird Frau Stephan bei der Besichtigung selbst prüfen.

Um alle Unterlagen, die für den Verkauf noch fehlen können wir uns kümmern, nachdem Sie uns eine Vollmacht für die entsprechenden Behörden unterzeichnet haben.

In unserem Ratgeber für Verkäufer finden Sie eine praktische Übersicht zu den benötigten Unterlagen beim Immobilienverkauf .

Ja, für den Verkauf brauchen Sie einen Energieausweis. Gerne kümmern wir uns um die Erstellung -sprechen Sie uns einfach an.

Seit dem 23.12.2020 ist die Maklerprovision neu geregelt: Es ist nun nicht mehr möglich, dass der Käufer die gesamte Provision bezahlt.

Sie haben als Verkäufer nun die Wahl: Sie können eine reine Innenprovision vereinbaren und sämtliche Vorteile der Maklerleistung ausschöpfen oder Sie entscheiden sich für ein Modell der Provisionsteilung.

Oft bedeutet eine Provisionsteilung aber auch nur ein „halber Makler “. Warum? Weil der Gesetzgeber von uns Maklern bei der Provisionsteilung strikte Neutralität verlangt. Das heißt z.B. uns ist es verboten bei Verhandlungen nur Ihre Interessen zu vertreten.

Gibt es eine Lösung?

Ja, es gibt einen vollkommen legalen Weg, wie Sie die volle Interessenvertretung durch uns erhalten aber trotzdem nur die Hälfte bezahlen. Klingt gut? Näheres hierzu erläutern wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.

Auch vor dem neuen Gesetz zur Maklerprovision haben Verkäufer in unsere hochwertige Vermarktungsleistung investiert. Wir hatten es nicht nötig, kostenlos für den Verkäufer zu arbeiten, sondern haben stets mit unserer außergewöhnlichen Leistung überzeugt.

Wenn Sie uns beauftragen investieren Sie einen kleinen Teil von 3,57% (inkl. MwSt.) des notariellen Kaufpreises in Ihren Verkaufserfolg.

Wir erhalten die Courtage natürlich erst nachdem wir Ihre Immobilie verkauft haben und Sie den Kaufpreis auf dem Konto haben.

Für welche Leistungen gibt Stephan Immobilien die Courtage aus?

Die Leistung unserer Verkaufsexperten geht weit über das Schalten von Anzeigen auf den Portalen hinaus:

Unsere Experten planen den Verkauf sorfältig, koordinieren Handwerker, erstellen hochwertige Unterlagen wie unser beeindruckendes Online-Exposé und nehmen sich wirklich die Zeit jede einzelne Anfrage zu bearbeiten. Bilder vom Profi-Fotograf und Exposés vom Designer überzeugen Käufer von der Wertigkeit Ihrer Immobilie.

Das ist notwendig, denn wir möchten für Sie den besten Preis erzielen!

Die Qualität der Vermarktung beeinflusst immer auch den Preis, den Interessenten bereit sind zu zahlen.

Vergleichen Sie unsere Leistung gerne mit anderen Maklern. Welche Qualität haben die Immobilienfotos? Wie gut und modern sind die Unterlagen? Werden Immobilien wie bei uns schnell zu Bestpreisen verkauft, oder sind die Wohnungen und Häuser wochenlang in den Portalen inseriert?

Machen Sie sich keine Sorgen. Auch in Zeiten von Corona können Sie gut in einer angemessenen Zeit zu einem guten Preis verkaufen.

Selbstverständlich liegt uns Ihre Gesundheit sehr am Herzen. Deshalb achten wir sehr darauf alle Corona-Vorschriften genau einzuhalten.

Viele Prozesse haben wir mittlerweile digitalisiert. Dadurch können wir persönliche Kontakte auf ein notwendiges Minimum beschränken.

Beispielsweise können sich Kaufinteressenten durch unser umfangreiches Online-Exposé und professionelle Bilder bereits einen sehr guten Eindruck von Ihrem Haus machen. Nur wenn nach dem Ansehen des Online-Exposés weiterhin ein starkes Kaufinteresse besteht, werden die Interessenten eingeladen.

Dadurch benötigen wir nur sehr wenige Besichtigungen. Diese sind aber unbedingt nötig, denn laut Umfragen der Immobilienportale können sich 98% der Käufer nicht vorstellen eine Immobilie zu kaufen, die sie nur online besichtigt haben.

Insgesamt müssen Sie mit 3 Terminen vor Ort rechnen:

• Termin zur Bewertung Ihres Hauses
• Fototermin mit Profi-Fotograf
• Besichtigungstag

Hinzu kommt der Termin beim Notar, bei dem nach wie vor alle Beteiligten anwesend sein müssen oder mit einer Vollmacht vertreten werden.

Sie sehen schon, für Sie als Verkäufer ändert sich nicht viel. Sie erhalten von uns die gewohnte Leistung, da wir rechtzeitig unsere Strukturen und Prozesse an die Krise angepasst haben. Dadurch können wir weiterhin schnell und zuverlässig arbeiten.

Mehr Informationen und häufige Fragen zur besonderen Situation durch Corona erfahren Sie hier.

Auch wenn Ihre Immobilie die besten Tage hinter sich hat sind wir Ihr Ansprechpartner. Wir haben schon einige renovierungsbedürftige Häuser verkauft.

Wichtig hierbei ist immer, den Kaufinteressenten das Potenzial Ihrer Immobilie aufzuzeigen. Dies gelingt uns zum Bespiel durch digitales Staging.

Sie kennen das vielleicht von Neubau-Prospekten oder wenn Sie eine Küche planen: Beim digitalen Staging werden Räume am Computer virtuell eingerichtet um eine Vorschau auf das Ergebnis zu geben.

Genau diese Technik hat sich auch beim Verkauf von renovierungsbedürftigen Häusern bewährt: Durch die Computerbilder können wir Käufern zeigen, wie das Haus nach der Renovierung aussehen wird.

Zusätzlich holen wir Kostenvoranschläge von verschiedenen Gewerken ein, um die Höhe der Kosten abzuschätzen und den Käufern eine Planungsgrundlage zu geben. Wir sind gut vernetzt und erhalten bei vielen Handwerkern besonders gute Konditionen.

Dadurch können wir auch renovierungsbedürftige Häuser schnell und gut verkaufen.

Die tatsächlichen Renovierungskosten werden dann natürlich auch bei der Wertermittlung berücksichtigt. Damit können Sie sicheren, nicht unnötig Geld zu verlieren indem der Preis zu niedrig angesetzt wird.

Manchmal jedoch übersteigen die Sanierungskosten den Wert des Hauses. Wenn es sich nicht um ein Liebhaberobjekt handelt, bleibt oft nur der Abriss. So eine Entscheidung sollte jedoch nicht leichtfertig getroffen werden.

Vor kurzem rief uns ein älteres Ehepaar ganz verzweifelt an, denn ein Handwerker hatte ihnen gesagt, dass Familienheim „könne nur noch abgerissen werden“.

Nach der Prüfung durch unsere Fachhandwerker stellte sich jedoch heraus, dass eine Sanierung durchaus noch Sinn machen würde.

Deshalb ist in solchen Fällen die genaue Überprüfung sehr wichtig.

Wenn sich herausstellt, dass das Haus leider nicht mehr zu retten ist, haben wir Verbindungen zu Abriss-Unternehmen, die Ihnen mit Sicherheit einen sehr guten Preis machen.

Manchmal ist der Abriss auch, finanziell gesehen, die bessere Entscheidung, denn Bauland ist äußerst gefragt und bringt einen sehr guten Erlös ein. Wir wissen, wie man zum maximalen Preis an Bauträger verkauft. Sprechen Sie mit uns.